Se presenta una sistematización de las metodologías utilizadas para la elaboración de índices de precios de inmuebles, con especial atención en modelos que permiten evaluar los desvíos de los precios corrientes respecto a los fundamentos de mercado. Se realiza una aplicación empírica utilizando un modelo hedónico para el caso de Uruguay, basado en una base de datos novedosa y rica en detalles.
Este enfoque permite identificar heterogeneidades en el mercado inmobiliario de Montevideo y estimar la valoración de atributos en diferentes segmentos de mercado. Los resultados obtenidos sugieren la existencia de seis mercados inmobiliarios diferenciados dentro de Montevideo, con atributos como metraje, antigüedad, ubicación, seguridad, calefacción y garaje siendo los principales determinantes de los precios.
El estudio destaca la relevancia de estos atributos en la formación de precios y la necesidad de contar con indicadores que permitan un mejor monitoreo del mercado inmobiliario. Asimismo, se observa que los precios varían significativamente según el segmento de mercado al que pertenece la vivienda, lo que indica la importancia de considerar la heterogeneidad en los análisis del mercado inmobiliario.
Además, se discuten las implicaciones de estos hallazgos para la estabilidad financiera, dado que los inmuebles constituyen el principal activo de los hogares en Uruguay, y su volatilidad puede tener impactos significativos en el sistema financiero. Se concluye que la implementación de modelos que controlen por calidad y composición de los inmuebles es fundamental para mejorar la precisión de los índices de precios y la estabilidad financiera. Este trabajo aporta una herramienta útil para el monitoreo continuo del mercado inmobiliario y su contribución a la estabilidad financiera en Uruguay.
Conclusiones: la heterogeneidad del mercado inmobiliario en Montevideo subraya la necesidad de modelos que controlen por calidad y composición. La implementación de estos modelos es clave para mejorar la precisión de los índices de precios y contribuir a la estabilidad financiera en Uruguay.
Documento de trabajo
 | Ponce, J. & Tubio, M. (2013). Precios de inmuebles: aproximaciones metodológicas y aplicación empírica.
Documento de trabajo, 005-2013. Banco Central del Uruguay. |
