La disponibilidad de opciones minoristas en almacenes o supermercados no es homogénea dentro de las ciudades. Las diferencias en los consumidores entre zonas pueden influir la disponibilidad de estos puntos de venta, así como los precios y variedades de productos vendidos. Por lo tanto, los cambios físicos en los vecindarios pueden inducir modificaciones en la composición de consumidores afectando las oportunidades de venta minorista y, a su vez, el bienestar de los residentes. Esto puede operar a través de (al menos) dos canales. En primer lugar, los cambios en el stock de viviendas pueden aumentar la densidad residencial (volumen de consumidores en cada ubicación), aumentando así la demanda. En segundo lugar, el nuevo stock de viviendas puede afectar la composición del vecindario.
Estudios previos han demostrado que la antigüedad del stock de viviendas puede explicar en parte la dinámica de la situación económica de los barrios (Rosenthal 2020, etc). Las nuevas viviendas a menudo atraen residentes con alta predisposición por este tipo de vivienda. Mediante ambos canales, la demanda local de bienes y la demanda de diferentes variedades pueden aumentar con el desarrollo de nuevas construcciones. La forma en que estos cambios afectan el equilibrio de los precios y la disponibilidad de bienes dependerán de la respuesta de la oferta al aumento de la demanda local.
En este documento, estudiamos cómo cambio en el vecindario afectan las oportunidades minoristas locales dentro de las ciudades. Específicamente, probamos si el desarrollo a gran escala de nuevas viviendas dentro de una ciudad influye en el precio y la variedad de productos disponibles para los hogares locales, y la entrada de nuevos comercios en los barrios afectados. Al hacerlo, estudiamos cómo los hogares existentes son afectados por cambios en la infraestructura física que los rodea a través de mecanismos que operan fuera del mercado de viviendas.
Al tratar de comprender cómo las nuevas viviendas afectan las condiciones minoristas locales, es importante considerar que el desarrollo residencial está determinado por la demanda local y, por lo tanto, es endógeno al barrio. Para superar dicho problema explotamos una importante intervención de política de vivienda (Ley 18795 de Uruguay, denomina
Ley de Acceso a la Vivienda de Interés Social) que indujo una gran reubicación en el desarrollo inmobiliario en la ciudad de Montevideo. Al hacerlo, contribuimos al trabajo previo de González-Pampillón (2019) sobre los efectos derrame de las nuevas viviendas. La política proporciona beneficios fiscales a los desarrolladores que construyen viviendas en un área predefinida de ingresos medios de la ciudad, que efectivamente subsidia el desarrollo en aquellas áreas. Los desarrolladores utilizaron el programa intensamente, con una inversión total a través de este programa de un 1,5% del PIB en los primeros cinco años de la política. Usamos esta política como un cambio posiblemente exógeno en la distribución espacial de la construcción residencial y empleamos una estrategia empírica de diferencias en diferencias que compara zonas subsidiadas para la construcción de obra nueva con zonas no subsidiadas. Esta estrategia nos brinda un instrumento para estimar el efecto de nuevas viviendas sobre los precios minoristas, variedades y el ingreso de nuevos supermercados.
En primer lugar, probamos si la introducción de nuevas viviendas influyó en el precio de los productos de consumo disponibles localmente. Nuestras estimaciones muestran que las nuevas viviendas disminuyeron los precios a nivel local. Estos efectos son de tamaño moderado pues los precios caen en un 2% en las áreas afectadas por la política relativa al grupo de comparación. Nuestra estrategia de variables instrumentales nos permite volver a escalar este coeficiente de forma reducida para obtener una elasticidad de precios a nuevas viviendas entre 3% y 4%. Por lo tanto, para individuos con ingresos fijos, un aumento en el parque de viviendas da como resultado un mayor poder de compra para los hogares en las cercanías de las tiendas afectadas.
Este resultado parece ser contrario a la intuición, ya que los precios locales responden negativamente a un aumento en la demanda. Para racionalizar este hallazgo, presentamos un marco teórico basado en Mayer, Melitz y Ottaviano (2014) en el que empresas multiproducto que compiten en cantidades enfrentan un aumento de la demanda local. En ese marco, el aumento de la demanda puede conducir a una reducción en los precios si hay un aumento en la entrada o un aumento en las variedades disponible para los consumidores.
Luego usamos nuestra estrategia empírica para probar estas predicciones. Encontramos evidencia de un gran aumento de las variedades disponibles a nivel local: las variedades que se ofrecen en los supermercados ubicadas en áreas subsidiadas aumentaron en un promedio de 12 puntos porcentuales debido al cambio de stock de viviendas. La elasticidad asociada de las variedades a la superficie de nueva construcción ascendió al 17%. En cuanto a la entrada, encontramos un efecto transitorio en el número de comercios disponibles en las áreas afectadas, pero el efecto se disipa en gran medida unos años después que comienza la venta de unidades subsidiadas.
Nuestro análisis se lleva a cabo utilizando una base de datos detallada de nivel de precios diarios elaborada por la Dirección General de Comercio del Ministerio de Economía y Finanzas de Uruguay, que comprende información detallada de tiendas minoristas de todo el país de los rubros alimentación, bebidas y productos de limpieza. También utilizamos de la Agencia Nacional de Vivienda para proyectos subvencionados de obra nueva, que contiene información sobre la ubicación geográfica exacta de los proyectos, la fecha de aprobación, número total de viviendas producidas, monto de impuestos exentos y presupuesto de cada proyecto, características de las unidades construidas y tamaño del proyecto (grande, mediano y pequeño).
Referencias
González-Pampillón, Nicolás. 2019. “Spillover effects from a place-based subsidy.” mimeo.
Mayer, Thierry, Marc J. Melitz, and Gianmarco I. P. Ottaviano. 2014. “Market Size, Competition, and the Product Mix of Exporters.” American Economic Review, 104(2): 495–536.
Rosenthal, Stuart S. 2020. “Owned Now Rented Later? The Effect of Housing Stock Transitions on Affordable Housing and Market Dynamics.”
Documento de trabajo
 | Borraz, F., Carozzi, F., González-Pampillón, N. & Zipitría, L. (2021). Local Retail Prices, Product Varieties and Neighborhood Change.
Documento de trabajo, 013-2021. Banco Central del Uruguay. |
